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'상업용 부동산 부실' 뇌관 터질라

애틀랜타 연체율 전국 5번째 높아 부동산 가치 급락, 헐값 매각 확산 ‘상업용 부동산(CRE)’이 조지아주 애틀랜타 경제의 가장 큰 뇌관으로 꼽히고 있다. 지난 2분기(4~6월) 오피스 공실률이 여전히 30%를 웃도는 가운데 오피스 대출 부실 문제가 갈수록 심각해지는 양상이다. 부동산 정보업체 트레프에 따르면 8월 현재 메트로 애틀랜타 지역의 상업용 부동산저당증권(CMBS) 연체 규모는 7건에 3억 8900만 달러에 달했다. 지난 7월 기준 전국 CMBS 연체건수의 19%가 애틀랜타에서 발생했다. 전국 대도시권 25곳 가운데 연체율 상위 5번째다. 지난해 5월 애틀랜타 지역의 CMBS 연체 비중이 7%에 불과했던 것을 고려하면 1년 사이에 3배 가까이 높아진 셈이다. 메트로 지역 오피스 소유주가 빌린 총 475억 달러의 3분의 1이 CMBS 대출에 해당한다. 트레프는 내년 말까지 16개 건물, 총 4억 1400만 달러의 대출 만기가 돌아옴에 따라 대출 부실 문제가 더욱 심각해질 수 있다고 전망했다. 상업용 부동산 위기는 텅 빈 사무실 때문이다. 재택근무와 고금리 장기화로 애틀랜타 오피스 공실률은 2022년 1분기부터 최고치를 갱신하고 있다. 올해 2분기 공실률은 32.6%로 전 분기보다 0.2%포인트 증가했다. 애틀랜타 로펌 버앤포먼의 에리히 둘라허 파산 전문 변호사는 “공실 위기는 B또는 C등급의 오래된 건물에 집중됐다”며 “노후화된 사무실 또는 치안이 좋지 않은 도심 지역 건물에 대한 수요가 사라졌다”고 전했다. 임대 수익이 고갈되면서 상업용 부동산들의 ‘헐값’ 매물이 속출하고 있다. 애틀랜타 미드타운에 위치한 52만 6000스퀘어피트(sqft) 규모의 오피스 빌딩 ‘프로시니엄’은 최근 7년 전 매매가보다 43% 낮은 8300만 달러에 팔렸다. 귀넷 카운티의 슈가로프 코퍼리트 센터(SCC) 역시 7월에 이전 판매가 대비 25% 하락한 3200만 달러에 매각됐다. 이 건물은 임대차 계약율이 88%로 양호한 수준임에도 시장 침체로 인해 부동산 가치가 급락했다. 상업용 부동산의 대출 부실은 부동산 소유주와 은행뿐만 아니라 지역 주민의 위기로도 연결된다. 부동산 가치가 하락하면 지방세와 교육세 징수의 대부분을 차지하는 재산세 수입이 줄어든다. 세수 부족분을 메꾸기 위해선 주거용 주택 세율을 올리거나 공공 서비스를 축소해야 한다. 특히 대출 상환 미이행으로 강제 압류 또는 매각될 경우 지역 부동산 가치가 급격하게 하락할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com오피스 장기화 상업용 부동산들 상업용 부동산저당증권 오피스 공실률

오피스 건물, 주거용 전환 급증…공실률 20%대 육박하면서

재택근무와 하이브리드(재택+출근) 근무로 인한 오피스 공실률이 높게 유지되면서 오피스 빌딩의 주거용 전환이 급격하게 증가하고 있다. 다가오는 막대한 상업용 모기지 만기일도 이런 추세에 한몫했다. 무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 오피스 공실률은 19.6%다. 지난 40여년간 분기별 공실률은 19.3%가 최고치였음을 고려하면 이번에 역대 최고치를 경신한 것이다. 또 부동산 정보업체 커머셜엣지는 올해 만기일이 예정된 오피스 빌딩 모기지 금액은 총 1500억 달러라고 전했다. 2026년 말 만기를 앞둔 모기지 역시 3000억 달러가 넘는다. 이와 같은 이유로 오피스 빌딩을 주거용으로 전환하는 비율이 2021년 이후 357%나 폭증했다고 비즈니스 인사이더가 레시클럽 보고서를 인용해 최근 보도했다. 2021년 오피스에서 주거지로 전환은 1만2100개였지만 3년이 지난 현재 5만5300개로 급증했다 LA한인타운에서도 오피스 빌딩을 주거용 아파트나 콘도로 바꾸는 프로젝트가 빠르게 늘고 있다. 제이미슨 서비스는 19층 LA고등 법원 타워(600 South Commonwealth Ave.)를 428 유닛의 아파트로 전환할 계획이다. 이 법원 건물은 2014년 제이미슨 서비스가 5000만 달러에 인수했다. 업체는 또 버몬트에 위치한 19층 오피스 타워(695 South Vermont Ave.), 라파예트파크의 6층 오피스 빌딩(520 South La Fayette Park Pl.), LA다운타운에 있는 33층 아코 타워(1055 West 7th St.), 윌셔불러바드 선상의 7층 오피스 건물(6380 Wilshire Blvd.) 등의 주거용 전환 신청서를 LA시 개발국에 제출한 상태다. 이외에도 제이미슨 서비스가 이미 전환했거나 전환을 준비 중인 LA한인타운 내 오피스 빌딩은 어림잡아 10채 정도 된다. 부동산 업계는 “신축을 위한 부지 확보가 어렵고 건축비도 급증해 오피스 빌딩을 리모델링하는 것이 비용과 공사 기간, 전환 후 임대 측면에서도 훨씬 효율적”이라고 설명했다. 특히 제이미슨 서비스 입장에는 오피스 공간을 줄일 수 있어서 오피스 공실률도 줄이는 부수적인 효과를 누릴 수 있다고 덧붙였다. 공실률이 계속 상승하면서 임대 소득도 감소하는 와중에 모기지 만기도 도래하면서 재융자 압력을 받고 있다. 한 융자 업계 관계자는 “오피스 빌딩으로 재융자를 받는 것보단 주거용 건물로 재융자를 받는 게 더 쉬워서 주거용 전환을 부추기는 요소”라고 짚었다. 레시클럽 공동창업자인 랜스 램버트는 “상업용 건물이 모두 주거 공간으로 용도를 변경할 수 있지 않다”라며 “오피스 빌딩의 주거용 전환은 유용하지만 리모델링 비용도 만만치않을 수 있어서 득실을 잘 따져서 결정해야 한다”고 지적했다. 이은영 기자오피스 주거용 오피스 공실률 주거용 전환 오피스 건물

‘오피스는 다르다?’… ‘불황’ 무색하게 만드는 오피스 수요

"상업시설 공실률이 높다고 하는데 오피스는 분위기가 다른 것 같아요. 요즘에는 오피스 수요가 많다 보니 오피스 내 상업시설 투자를 문의하시는 분들로 주말마다 모델하우스가 꽉 찰 정도예요” 최근 수익형 부동산은 여전히 높은 금리로 수요가 하락한 모습을 보이고 있지만, 업무시설인 오피스 수요는 여전히 높아 수익형 부동산 불황이란 말이 무색하다. 수익형 부동산은 지난해 상반기까지 주택 시장 규제로 아파트 대체 투자 아이템으로 주목을 받았다. 하지만 금리 인상으로 수익성이 악화되면서 자연스레 수요가 줄었고, 지식산업센터와 생활숙박시설 등은 마피(마이너스피) 매물도 쏟아져 나온다. 반면 오피스는 공급 물량 대비 수요가 풍부하기 때문에 투자 리스크가 적다. 특히 역세권이면서 공공기관 인근 지역은 주요 업무 단지로 조성돼 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익도 기대할 수 있다는 점에서 투자 수요가 몰리고 있다. 오피스 수요는 공실률에서도 확인할 수 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 오피스 공실률은 9.5%로 전년동기대비 0.9%p 하락했다. 특히 지역별로 업무지구가 형성된 단지의 공실률 감소는 더욱 눈에 띈다. 서울의 경우 시청 인근 오피스 공실률 지난해 1분기 13%에서 올해 1분기 11.8%로 1.2%p 줄었다. 경기도 분당역세권 오피스 공실률은 지난해 1분기 7%에서 올해 1분기 3.3%로 3.7%p 하락했으며, 대구 수성범어 오피스는 11.1%에서 8.8%로 크게 줄었다. 부동산 관계자는 “수도권 주요 업무지구를 중심으로 공실률은 줄고 임대료는 상승하는 현상이 나타나고 있다. 이는 결국 수요가 증가함에 따라 희소가치 증가와 수익성 증대로 연결돼 투자자들의 관심이 증가하고 있는 것으로 볼 수 있다”고 전했다. [오피스 수요 힘입어 내부 상업시설 분양도 관심 집중] 오피스 수요에 힘입어 오피스 내 상업시설 분양도 인기다. 지난주 상업시설 그랜드 오픈을 진행한 ‘현대 테라타워 시흥시청역’ 견본주택에도 많은 투자 수요자들이 방문하며 수익형 부동산 불황이라는 말을 무색하게 만들었다 상담 창구는 오픈 시간 내내 투자를 문의하는 이들로 붐볐다. 현대 테라타워 시흥시청역은 지하 5층~지상 10층, 연면적 6만7,488㎡ 규모이며, 업무시설, 근린생활시설(사무소), 근린생활시설, 운동시설 등으로 구성된다. 이 중 지하 2층~지상 1층에 상업시설 88실이 조성된다. 현대 테라타워 시흥시청역 상업시설 홍보관은 시흥시청역 인근 경기도 시흥시 광석동과 서울시 영등포구 영등포동4가 두 곳에 위치하고 있다. ‘현대 테라타워 시흥시청역’은 역세권•관공서•브랜드 삼박자를 갖춘 오피스라 매력적인 투자 상품이라는 평가다. 실제로 관공서 및 역세권 인근 상업시설은 다른 상업시설대비 소득수익률이 높게 나타나기도 하며, 브랜드 상업시설은 지역 랜드마크로 자리잡아 풍부한 배후수요를 바탕으로 임대수익이 보장돼 非브랜드 상업시설에 비해 가격 상승력도 더 높다. 분양 관계자는 “현대 테라타워 시흥시청역은 오피스와 상업시설로 이루어진 복합업무시설로, 트리플 역세권과 시흥시청이 위치한 관공서 입지로 유동인구과 고정 수요를 동시에 확보할 수 있다는 점에서 많은 이들이 투자 관심을 갖고 있다”고 설명했다. 서울에서는 이달 효성중공업과 진흥기업이 동대문구 용두동 일대에 40층 높이의 ‘청량리역 헤링턴 플레이스’를 분양 중이다. 이 단지는 아파트와 오피스텔, 업무시설이 더해진 주거복합단지로 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. 최근 청량리 역세권 개발사업으로 인근 주거와 업무시설 및 상업시설이 들어설 예정이라 안정적인 배후수요를 확보할 수 있을 것이라는 전망이다. 강동구 일대 천호성내 재정비촉진구역 성내3구역에는 현대엔지니어링이 주상복합단지인 힐스테이트 천호역 젠트리스(지하 7층~지상 45층, 아파트•오피스텔•오피스 452실)의 상업시설을 분양한다. 해당 상업시설이 들어서는 천호역 역세권은 잠실~삼성~강남 상권과 구의~건대~성수 상권을 잇는 환승 상권이다. 현재 상권이 활성화되어 천호동의 핫플레이스로 불리는 주변의 로데오상권, 주꾸미상권, 현대백화점상권 등과의 연계 효과도 기대할 수 있다. 박원중 기자 (park.wonjun.ja@gmail.com)오피스 불황 오피스 수요 오피스 공실률 반면 오피스